Mieszkanie na wynajem? Dobrze policz zyskowność – przewodnik dla landlordów
2023-04-16Właściciele nieruchomości często myślą, że bardzo dobrze zarabiają na swojej własności. Zweryfikuj swoje wyliczenia, bo możesz tracić pieniądze i nawet o tym nie wiedzieć. A może zastanawiasz się nad zakupem mieszkania na wynajem? Też lepiej przeczytaj ten materiał.
Pokażemy Wam najczęstsze błędy, a na koniec pokażemy wyliczenia rentowności w dłuższym okresie na konkretnych przykładach. Sami ocenicie, czy wynajmowanie nieruchomości jest dla Was. Bycie „landlordem” nie jest usłane samymi różami 😉 I to nie jest tylko teoria, ale mówimy to także z praktyki.
- Zakotwiczenie wartości nieruchomości. To jest chyba najpowszechniejszy błąd i o największej sile zaburzania percepcji zyskowności najmu długoterminowego. Każdy pewnie zna formułę prostej stropy zwrotu, czyli suma rocznych czynszów do wartości nieruchomości. No właśnie. Do wartości. A nie ceny, jaką ktoś zapłacił.
Przykład. Kupiłem mieszkanie za 250 tys. zł. Wynajmowałem je po 1,5 tys. miesięcznie, a obecnie po 3,5 tys. zł. Moja stopa zwrotu wzrosła z 7,2% do 16,8%. Mistrzostwo świata, prawda? Błąd! Bo na przestrzeni lat wartość tego mieszkania wzrosła do 600 tys. zł. Prawidłowa obecna wartość to 7,0%! Tak, spadek rentowności! Dla wielu osób będzie to szokujące przeżycie. A właściwie to ta rentowność i tak jest wyliczona za wysoko – punkty poniżej. - Zyski całkowite. Z punktem pierwszym wiąże się nierozerwalnie to, że jeśli ceny mieszkań odkleją się od zdrowego rozsądku i nie ma perspektyw w sensownym czasie na proporcjonalny wzrost czynszów, to spadnie realna rentowność. To dobry moment na sprzedaż mieszkania inwestycyjnego i ewentualny zakup nieruchomości inwestycyjnej po spadkach cen. Zysk z inwestycji w mieszkanie na wynajem to nie tylko suma przepływów gotówkowych, ale również wzrost wartości samej nieruchomości. Przykładowo, oceniasz, że w danym okresie mieszkania są relatywnie tanie i spodziewasz się dynamicznego wzrostu cen w kolejnych latach. Tak się dzieje i wartość mieszkania wzrosła w pierwszym roku już o 20%. Wynajmujesz zaufanej osobie w niskiej cenie za spokój co do ryzyka najemcy – powiedzmy że rentowność wynajmu na poziomie 3%. Tylko że po roku możesz powiedzieć, że masz rentowność inwestycji na poziomie 23%! ALE uwaga, ten efekt działa też w drugą stronę! Mieszkania mogą tanieć, szczególnie realnie (odejmując inflację/zmianę wartości pieniądza w czasie) – bardzo wiele osób o tym zapomina!
- Zbytni optymizm co do kosztów i najemców. Nieważne jak dobrą masz umowę, to działają prawa statystyki. Większość najemców nie będzie dbała o Twoje mieszkanie, bo nie dbałaby nawet o swoje. Część nie zadba, bo to nie jest ich aktywo. A czasem trafisz wprost na wandali lub oszustów, którzy przysporzą Ci strat i zmarnują czas. Musisz się liczyć z takim ryzykiem, nawet z należytą starannością wybierając najemców. Pomyśl, kilka miesięcy bez opłat do wspólnoty i za media (prąd, kablówka itd.), kilka miesięcy bez czynszu, konieczność wyremontowania lokalu – rok możesz zakończyć na minusie. A równie dobrze możesz trafić na takich lokatorów, których przez bardzo długi czas trudno będzie się pozbyć nawet, jeśli będziesz ich sponsorem, przestaną płacić za cokolwiek. Takie niestety mamy prawo. Pomysły w stylu „wezmę maksymalny kredyt i kupię mieszkania na wynajem, a spłacą się same” są więc nieporozumieniem, bo może się okazać, że wcale się same nie spłacą, a raty mogą mocno wzrosnąć (np. kwestia stóp procentowych).
- Niedocenianie innych klas aktywów. Nieruchomości mają wiele zalet. Ludzie zapominają jednak, że są to aktywa relatywnie niepłynne, relatywnie drogie w utrzymaniu i z biegiem czasu zmniejszają swoją atrakcyjność dla najmujących i ewentualnych kupujących. Nie oszukujmy się. Akcje czy obligacje można sprzedać i kupić bardzo łatwo, można je też trzymać latami i nie wymagają płatności czynszu, remontów itd. A przynieść mogą wyższą stopę zwrotu i do tego są inwestycją pasywną. W mieszkaniach na wynajem masz tymczasem bezpośredni kontakt z Twoimi „klientami”, a ludzie bywają przecież bardzo różni; musisz też poświęcić swój czas i ponosisz ryzyko danego najemcy. Sprzedaż mieszkania nie odbywa się też za jednym kliknięciem po z góry wiadomej cenie. Trudno też dywersyfikować ryzyko – a na rynkach finansowych możesz kupować tanie jednostkowo aktywa na całym świecie.
Jako ciekawostkę pokażemy teraz średnie stopy z wynajmu mieszkań na tle bezpiecznej, pasywnej lokaty bankowej. Nie akcje, nie obligacje, nie fundusze. Pasywna, bezpieczna lokata bankowa z dostępem do pieniędzy kiedy tylko chcesz.

Prawda, że daje to do myślenia?
Mieszkanie na wynajem to aktywo inwestycyjne i tak powinno być traktowane. Ma swoje zalety, ma swoje wady – o tym też musisz pamiętać. A jeśli już analizujesz rentowność, to sytuacja jest dużo bardziej złożona niż może się na pierwszy rzut oka wydawać. Przede wszystkim, mieszkanie na wynajem warto traktować jako aktywo inwestycyjne, podobnie jak akcje, obligacje czy przedmioty kolekcjonerskie. Wiążą się z tym dwie kwestie:
- Nie warto przywiązywać się do mieszkania kupionego jako inwestycję. Sprzedawanie i kupowanie aktywów inwestycyjnych jest czymś normalnym. Koszty transakcyjne w przypadku nieruchomości są wielokrotnie wyższe niż w przypadku płynnych aktywów finansowych, ale trendy cen nieruchomości są z reguły wieloletnie. Dlatego też można mocno zwiększyć stopę zwrotu umiejętnie żonglując klasami aktywów (strategia multi-asset) lub nawet tylko w ramach rynku mieszkaniowego (strategia timingowa). Fale wzrostu cen nieruchomości potrafią przynieść zyski znacznie wyższe niż sam wynajem, użycie bezpiecznego dla nas kredytu hipotecznego w spodziewanym cyklicznie okresie szybszego wzrostu cen oczywiście zwiększy stopę zwrotu z zaangażowanego kapitału.
- Stopa zwrotu będzie zależała od jakości zarządzania nieruchomością inwestycyjną i nie oszukujmy się – także szczęścia lub pecha. Jeśli dobrze zarządzasz mieszkaniem na wynajem, to urządzasz je adekwatnie do celu, aby nie wydać na wykończenie zbyt dużej kwoty, która „zabije” zwrot z inwestycji, a także zminimalizujesz ryzyko okresów bez wynajmu, ryzyko dewastacji, ryzyko braku płatności itd. Ale jeśli masz pecha, to nawet najlepsza umowa i staranny casting na osobę wynajmującą nie uchroni Cię przed stratami i znacznym obniżeniem rentowności wynajmu.
Na koniec dla zobrazowania sytuacji wyliczenia dla czterech dość skrajnych przypadków. Dla klarowności przekazu upraszczamy przykłady, ale wszystkie pozostają realne. Oczywiście, w większości przypadków można spodziewać się sytuacji z obszaru pomiędzy pokazanymi kejsami.
Wariant optymistyczny na kredyt. Ceny mieszkań są w dołku, ale widać już pierwsze sygnały ożywienia rynkowego. Banki chętniej przyznają też kredyty hipoteczne, więc idziesz na całość i decydujesz się, że zamiast zakupu jednego mieszkania kupisz pięć na kredyt z wkładem własnym 20%. Znajdujesz takie lokale, każdy po 35 mkw. i każdy wykończony w taki sposób, że do rozpoczęcia najmu wystarczy pomijalne w kosztach malowanie/odświeżenie. Wykładasz na start około 350 tys. zł i bierzesz kredyt na każde z mieszkań na 20 lat z ratą około 2 tys. zł, aby czynsz ją spłacał (oprocentowanie około 6%). Długoterminową umowę na wynajem tych mieszkań podpisuje z Tobą firma, która ma w Twoim mieście oddział i potrzebuje lokale dla swoich pracowników na kilkuletnich kontraktach. Dobrze trafiasz z lokalizacją i timingiem zakupu. Po 10 latach ceny mieszkań podwoiły się, w międzyczasie rosły też czynsze, a stopy procentowe spadały. Sprzedajesz mieszkania, spłacasz kredyt i podliczasz stopę zwrotu.
Mieszkania sprzedajesz za 3,5 mln zł, z czego do banku pozostało do zwrotu 900 tys. zł (kredyt łącznie na 1,4 mln zł, z czego raty przez pierwsze 10 lat to około 1,2 mln zł – 0,5 mln zł kapitału i 0,7 mln zł odsetek). Masz też nadwyżkę czynszów nad spłacane raty w wysokości około 100 tys. zł za każde mieszkanie (efekt rosnących czynszów). Finalnie po stronie wpływów mamy 4 mln zł, a po stronie wypływów 1,25 mln zł (spłata końcowa kredytów i wkład własny), co oznacza 2,75 mln zł zysku. A to z kolei oznacza 686% prostej stopy zwrotu, czyli średniorocznie jakieś 24%. Naprawdę nieźle, jak na tak długi okres.
Nawet gdyby ceny nieruchomości aż tak nie wzrosły, to po 20 latach masz pięć mieszkań, kilkaset tysięcy złotych nadwyżki czynszów nad kredytem, a wtedy wpływy z czynszów idą już tylko do Ciebie. Z drugiej strony musisz pamiętać, że w perspektywie 20 lat większy remont, a może nawet dwa są już koniecznością, a mieszkanie „20 lat później” nie jest już tak atrakcyjne jak na samym początku. Nie ma jednak wątpliwości, że podjęcie ryzyka, dobre wyczucie momentum rynkowego i nie ukrywajmy – spora doza szczęścia – mogą przynieść relatywnie wysokie stopy zwrotu.
Wariant optymistyczny za gotówkę. Kupujesz jedno mieszkanie jak w przykładzie powyżej. Trafiasz na idealnych najemców długoterminowych, którzy z biegiem czasu płacą też coraz wyższy czynsz. Po 10 latach sprzedajesz zadbane mieszkanie za 700 tys. zł. W postaci czynszów trafiło do Ciebie przez te 10 lat 360 tys. zł. Razem ponad 1 mln zł. Najemcy szanowali Twoje mieszkanie, drobne prace odświeżeniowe robili we własnym zakresie. Prosta stopa zwrotu to więc 203%. Można w uproszczeniu oszacować, że zainwestowane pieniądze miały średnioroczną stopę zwrotu na poziomie niecałych 12%. Byłaby oczywiście choć trochę wyższa, gdyby pieniądze z czynszu były na bieżąco reinwestowane po dodatniej stopie zwrotu.
Wariant pesymistyczny za gotówkę. Kupujesz mieszkanie za 350 tys. zł, ale okolica zeszła na psy, sąsiedzi nie zachęcają do mieszkania, ogólny rynek mieszkaniowy też nie rozpieszcza. Po 10 latach możesz sprzedać ten lokal może za 300 tys. zł. W międzyczasie z wynajmem bywało różnie. Sporo zniszczeń, niepłacący najemcy, a okresy poszukiwań oznaczały również brak czynszu i konieczność regulowania opłat. A na domiar złego stawki czynszu w tej okolicy niezbyt rosły. Z najmu wpłynęło Ci 130 tys. zł, ale na remonty i odświeżanie, a także opłaty związane z mieszkaniem (okresy „puste” plus uregulowanie za nieuczciwych najemców) jak również prawników (próby ściągnięcia zaległości) trzeba było wydać 60 tys. zł. Bilans to 370 tys. vs. wydane na początku 350 tys. zł, a zatem prosta stopa zwrotu to zaledwie 5,7%, co oznacza jakieś 0,6% średniorocznie. Doliczając Twój czas, którego mnóstwo było trzeba, nie licząc negatywnych emocji, to rysuje się gruby minus. Na tle wrzucenia pieniędzy na lokatę bankową i inkasowania systematycznie z góry wiadomych odsetek w sposób zupełnie pasywny i bezpieczny, to ta inwestycja nie wygląda dobrze.
Wariant pesymistyczny na kredyt. To byłaby już totalna porażka, bo należy odliczyć odsetki płacone bankowi, które przez pierwsze 10 lat można szacować – w zależności od długości kredytu i oprocentowania – na nawet 100-200 tys. zł. To oznacza już realną stratę z każdego takiego mieszkania plus oczywiście niemierzalne koszty „użerania się” z pechowymi lokatorami. 100-200 tys. straty z każdego mieszkania przy wariancie „na całość” i zakupie w tej lokalizacji od razu np. 5 mieszkań na kredyt, oznaczałoby poniesienie straty przekraczającej pierwotną sumę inwestycji. To powinno dać do myślenia wielu osobom, bo wszystkiego nie da się przewidzieć. A ten przykład pokazuje, że zła inwestycja w nieruchomości, zlewarowana długiem i do tego przy pechu co do miejsca i najemców, może sprawić, że zamiast zysków z 350 tys. zł oszczędności nie tylko nie masz tych zysków, ale po latach nie masz już też tych 350 tys. zł, a jedynym wygranym na całej tej operacji jest bank (odsetki), no i może naciągacze, którzy nie płacą na mieszkanie. Na pewno nie Ty.
Podsumowanie: jeśli traktujemy mieszkanie jako inwestycję, to może się ono okazać bardzo dobrą lokatą oszczędności, ale nie jest to regułą i pewnikiem. Na nieruchomościach można też stracić. Wielka moda na kupowanie mieszkań w ostatnich latach ma bardziej uzasadnienie w ucieczce z gotówki do namacalnym aktywów w dobie podwyższonej inflacji (ochrona realnej wartości oszczędności), ale jednocześnie może się to okazać pułapką – wszystko jest kwestią timingu, szczęścia i dobrego planowania. Programy typu „kredyt 2% na pierwsze mieszkanie” w roku wyborczym mogą podtrzymać koniunkturę w segmencie tańszych nieruchomości, ale nie polecamy liczyć w swoich długoterminowych planach na tego typu rozwiązania jako pewnik wzrostu cen – tak szybko, jak takie programy się pojawiają, tak szybko mogą zniknąć.
A tymczasem życzymy Ci samych udanych inwestycji!
Jeśli uważasz ten wpis za wartościowy, to prosimy o jego zalinkowanie w mediach społecznościowych. Nie zapomnij również zostawić komentarza poniżej. Będziemy również wdzięczni za śledzenie nas na Twitterze: @oszczedzam_inw
hahahahahahaha tyle tłumaczylem znajomemu ze nie może liczyć obecnych wpływów do 140 tysiecy ceny zakupu, jak teraz moze od reki sprzedac za 500! I nie docieralo. Moze to go przekona!
właśnie czytam o pewnej parze, która zrobiła na złość wynajmującemu i odkręcili wszystkie krany, włączyli wszystkie urządzenia elektryczne, ogrzewanie na całość, kuchenka gazowa itp. Zużyli na przykład 120000 litrów wody…. Rachunek dla właściciela to chyba 6 czy 8 tysięcy
Widzieliśmy to i właśnie o takich sytuacjach napisaliśmy wcześniej w tekście – nie przewidzisz wszystkiego, nie zawsze złapiesz i wyegzekwujesz od najemców. Ważne są okresowe wizyty właścicielskie (ale to też trzeba robić umiejętnie).
o właśnie! I jak można to podgląd real time liczników :)))))
bardzo mądre
Święta racja! Bardzo pomocny artykuł, podlinkowane do znajomych landlordów chichi